Erbschaftsteuerverschonung für Wohnungsunternehmen?

Die Erben von Immobilien sind die Verlierer der letzten beiden Reformen des Erbschaftsteuerrechts in Deutschland. Bemessungsgrundlage ist der Verkehrswert, der durch die steigenden Immobilienpreise, gerade in Großstädten, stetig steigt. Für vermietete Immobilien gibt es lediglich einen Wertabschlag von 10 %. Nur der Erwerb des selbstgenutzten Familienheims ist in bestimmten Fällen steuerfrei. Wird bei Erbfall/Schenkung der persönliche Freibetrag überschritten, bei Kindern z. B. T€ 400, unterliegt der übersteigende Erwerb der vollen Besteuerung. Die übertragenen Immobilien sind aber gebundenes Vermögen und müssen ggf. verkauft werden, um die Erbschaftsteuer bezahlen zu können.

Betriebsvermögen wird hingegen steuerlich privilegiert, der Gesetzgeber will so Arbeitsplätze schützen. Die Verschonung für Betriebsvermögen beträgt 85 % (sog. Regelverschonung) oder auf Antrag sogar 100 % (sog. Optionsverschonung), u. a. wenn der Betrieb fünf bzw. sieben Jahre fortgeführt wird und die Lohnsumme im Fortführungszeitraum gleichbleibt (Grundsatz). Steuerlich nicht begünstigt wird aber sog. Verwaltungsvermögen (Ausnahme), z. B. fremdvermiete Immobilien im Betriebsvermögen. Verwaltungsvermögen unterliegt seit 2016 – quasi wie Privatvermögen – der regulären Besteuerung. Auf Sonderfälle wie das Abschmelzungsmodell und die Verschonungsbedarfsprüfung soll hier nicht eingegangen werden.

Vermietete Immobilien werden also grundsätzlich steuerlich nicht begünstigt, unabhängig davon, ob sie im Privatvermögen oder Betriebsvermögen gehalten werden. Einzige Ausnahme sind sog. Wohnungsunternehmen (Rückausnahme), meist in der Rechtsform der GmbH & Co. KG. Wenn nämlich der Hauptzweck in der Vermietung von Immobilien besteht und diese (Vermietungs-)Tätigkeit einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb erfordert liegt kein Verwaltungsvermögen, sondern steuerlich privilegiertes Betriebsvermögen vor. Denn in diesem Falle geht die Vermietung von Immobilien über die reine Vermögensverwaltung hinaus und das Wohnungsunternehmen übt eine originär gewerbliche Tätigkeit aus. Der Gesetzgeber will so bezahlbaren Wohnraum schützen. Die Finanzverwaltung geht vereinfachend von einem wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb und damit von einem Wohnungsunternehmen aus, wenn mehr als 300 eigene Wohnungen vermietet werden.

In seinem Urteil vom 24.10.2017 kippte der Bundesfinanzhof (BFH) diese 300er-Grenze der Finanzverwaltung. Erforderlich sei eine „gewerbliche Wohnungsvermietung“. Der Vermieter müsse Zusatzleistungen erbringen, die das bei langfristigen Vermietungen übliche Maß überschreiten, die bloße Anzahl der Wohnungen sei irrelevant. Als Beispiele werden Wohnheime, Hotels und Pensionen genannt. Diese Fallkonstellationen sind aber mit der klassischen Vermietung von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern nicht vergleichbar, so dass es derzeit praktisch keine Privilegierung von Wohnungsunternehmen (mehr) gibt.

Die Finanzverwaltung erkennt derzeit das oben genannte BFH-Urteil nicht an und hat es am 23.04.2018 mit einem Nichtanwendungserlass belegt. Damit ist das Urteil über den entschiedenen Einzelfall hinaus nicht anzuwenden, quasi eine unbeachtliche Einzelfallentscheidung des BFH, zumindest aus Sicht der Finanzverwaltung. Altfälle von Wohnungsunternehmen genießen so Vertrauensschutz, Neufällen sollten zwingend durch verbindliche Auskunft beim Finanzamt abgesichert werden.

Der Gesetzgeber wird nun vermutliche kurzfristig eine gesetzliche Klarstellung veranlassen, um sein Ziel, bezahlbaren Wohnraum zu schützen, doch noch zu erreichen.

MSKPWT_Wohnungsunternehmen

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